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创业者必看 如何评估店铺价值

[中国童装网] 如何评估商铺物业的价值?

 

    经常被问及这样的问题:这个铺值多少钱?其实这个问题的答案不在任何专家或发展商那里,也许投资人应当自己去做一些小的研究,答案就在我们自己的手中。

 

    商铺属于生财工具,一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱,这样才能保证自己的回报长期稳定可靠,因为没有人愿意赔本租场地的,所以必须研究各种行业的成本模型。

 

    我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位,首先应当去了解周边服装铺的经营状况,比如衣物的档次、每周的出货量、顾客的种类等等。

 

    一般而言,场地成本占其总成本的1/5至1/4.对于一个10平方米的服装铺而言,若平均单件价格为100元,每周出货约30件,那么每日的营 业额为430元,考虑每年四个月的淡季营业额对折,所对应的单位营业额为36元/平方米/天。按照1/5的场地成本、8年的物业投资回报期计算,净售价应 当为21024元/平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。

 

    当然,刚才的算法是静态的,适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了,必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量,存在较多的 不确定因素。在这样一个短小的篇幅,不能尽言详细的方法,但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区,再考虑新地区的建设周期,毕竟消费模式不会有大的差距。

 

    评估商铺的价格,也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍,因为即便是同样地区的商铺,可能因为适用于不同的经营种类,就导致价值的迥异。

 

    什么是好的商铺物业?

 

    具有如下特性:适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。

 

    好的商铺一般具备如下特性:适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上,一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺,商业街带来天然的人流量,甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……事实上,一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资,能够进入市场流通的较少。

 

    应当认识到,能够在市场以出售形式换现的商铺,往往已经属于第二流的品种,投资的时候才应当慎之又慎。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的,所以底铺远远好于在楼上的铺位;同时,要区分人流的种类,休闲人流的价值要远远高于交通人流,前者如商业中心、娱乐中心,后者如地铁通道等。

 

    人气也是另外一个重要指标,要看看周边商业是否已经或者预期成势,周边是否有重要的顾客来源等,值得提出的是,狭窄街道形成的双边型商铺结构比 宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多;商铺平面结构也很重要,一方面要有较宽的门面接触顾客,另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

 

    现在,较多出售的位于商厦内部的分割铺位,笔者认为,这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部,会受到商厦管理者经营思想和经营水 平的制约,还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样,首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位,形成商厦内部和外部左右逢源之势,并且一旦有空租,总 是位置不佳的首当其冲。

 

    商铺的选择是一个需要全方位考虑的问题,创业者不能只关注于租金或是客流量,综合考虑,你才能发现各方面的问题,更能找到各方面都最合适的开店地址。

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