商铺投资新理念
对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高经销商投资的成功率。
开店，是眼下极受青睐的一种投资理财方式。给自己打工，如果经营状况较为理想，不仅可使自己的财产得到有效的保值增值，而且还能在心理上获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。
要开店，就不能不考虑选择店面的问题。正所谓“一步差三市”，零售业成功的关键是“place—place—place”，即选址、选址，还是选址。有关专家曾经指出：找到一个理想的店面，你的开店事业也就等于成功了一半。那么如何才能选好理想的店面?有开店打算的人不妨参照下列做法 。
合理划分商圈范围
商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，以服饰专卖店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50—150米，辅助商圈为150—250米。
商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算并绘制商圈简图(例如：标出“超级市场娱乐区”、“女人街”及竞争店或同性质店铺所在的位置，抽样点的所在位置)。
一、店铺特色及分布
1、建筑形态:主要店铺街道、干道的建筑及建筑高度、新大楼与旧式建筑的分布，目前的改建情况城市1—3年内可能改建的趋势，与城市规划局建立关系。
2、行业形态：主要店铺街道、干道的行业类型；以何产品为主，售卖产品的层次。
3、分布家数：以抽样点的并行道路为主要调查对象；主要道路的店铺分布明细，包含将店铺分类记录将其统计填入明细表；主要千道、大马路、相同／相似店铺的家数。
店铺汇集地带的概述
将“辅助店、竞争店”所在位置正确标注于商圈简图上。
二、住宅特色
1、建筑物形态
实地了解在本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度数、建筑形式为新式或旧式及分布区域。 ．目前的改建情况。1—3年内可能改建的趋势。
2、分布情况
实地了解该区的实际住户与建筑物分布情况。
将该商圈分为店铺区，以“甲”为代码；力、公区“甲2”为代码；新式住宅区以“乙1”为代码；旧式住宅区以”乙2”为代码；文教区，以“丙”为代码。
在简图上分别划定区域，制作商圈并在图上注明建筑物的楼层。
三、集会场所
1、场所类型:本商圈内汇聚人潮的场所类型,聚集人口类型。
2、人潮路线:人潮汇集流动的路线,人潮汇集流动的主要方向。
四、竞争者分析
1、卖场气氛 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。
2、客流量 该竞争店每日的成交客户数。
3、平均消费额:了解该店的各类顾客与消费金额比例,根据此比例再分别乘其价格,加总后其平均值即为平均消费额。
4、营业额:客流量x成交率x平均消费额二每日营业额 每日营业额x每月工作天数=每月营业额。
五、人潮状况“实地抽样方式”
将一周的时间区分为两段：周一——周五及周六、周日法定假日；以上午8点一下午10点每两小时细分为一个小段；以15分钟为其抽样的一段的样本，并计算其抽样点的实际经过人数、机动车、汽车、助动车、自行车；抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇；将每抽样的数，换算成以两个小时咱勺人潮流动数。
例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y x 120／15=Z，则是其两个小时可能的人潮流动数；将其数字依时段填入“人潮流动抽样表”；将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图”。
六、住家人口、住家户数推算
1、固定住家：以该商圈建筑物来推算当地住家；以户数x 3得出当地预估人口；将各抽样点人口数平均减当地人口数得出外来流动人数。
七、交通状况：公交车的往返站点经过该商圈公交车的起站与经过路线；经过该商圈公交车将行驶路线与终点站；经过该商圈公交车的路数和站数。
1、下车后之走向：以转车为目的行走的路线；以休闲、购物为目的行走的路线；回家为目的行走的路线。
2、未来：交通运输系统的影响；运输系统(火车站、长途汽车站、码头、飞机场)的出入口，能带动的人潮；重要道路可能拓宽扩建，带动的人潮。
八、消费特征与人口特征
1、该区住户人口所得：高收入者达该地区平均收入4倍以上的人数所占比率；中上收入达该地区平均收入2倍以上所占比率；平均每户全年收支情况表与图。
2、该区往来和居住人口消费习惯；对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况；习惯消费(大型服装店铺、点心食品面包店)；年龄分配情况；教育程度分配表与图。
3、外来流动人口消费习惯和特征；年龄分布情况；消费服装的种类；收入的高低；传统式饮食。
4、店铺预估收入、支出与净利；以抽样点的实际平方米数与租金的调查；与目前承租人洽询；与相关人洽询；预估每次消费金额；评估商圈抽样点适合何类型的店；店铺依商圈类别划分的市场定位；再以求出的入店率x该商圈抽样点的人潮数二预估客户数；未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能对客流量的影响而做正(负)百分比的修正；可能的业绩；预估消费金额x可能客户数：可能每日营业金额；可能每日营业金额x 30=可能每月营业金额；固定费用(各种费用要计算准确)；预估固定薪资费用；折旧费用预估；其他固定费用(水、电、气费用)预估；预估固定费用；预估变动成本；预估管理月费；销货成本；总变动费用；预估净利；可能月营业业绩—租金—固定费用—变动总费用=预估净利；本预估净利为税前净利。
对于一个服装经销商来说，店铺的开发策略成功与否，将左右近五成以上品牌的经营命运。因此，运用合适的先调研后开店的方式，并对店铺所处的商圈进行详细的分析，将有助于提高经销商投资的成功率。
租屋谈判须知
1．损益平衡点：也就是租金成本的预估。因为随着店铺所经营商品的生命周期的不同，如导入期。成长期、衰退期各有不同的利润基准及发展目标，可承受的租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定能创造好的商机。因此．如何取得损益平衡是最重要的条件。
2．契约订定以3—5年为佳：因为店铺经营的植物性培育行为。一般在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。
3．与房东建立共识的关系：提醒房东，好店能提高他的房子的价格。以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头。
4．租金给付方式：一般是付3个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。
5、若附近有公共工程进行而影响店面生意时．则要求房租优惠。
6．责任的归属：因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待店铺重新装修完毕开始营业再计算租金。
